不動産バブル
- ご存知のように不動産価格が高騰しておりまして、一度私のようにバブルの崩壊を経験していると、正直よく大胆に買うなあとおもってしまいます。
ところが、今、主流のファンド等のプレイヤーは、当時の経験がない若い人なので、まだまだ買いのマインドが落ちる気配がありません。都内などは、もう売り物が少なくなっている現状で、専門家に言わせますと、「今一番えらいのは、地主」と、まさにこれは、バブル時に聞いたセリフです。（笑） - 不動産ローンも大分ゆるくなっていまして、物件次第で、年収５?６百万円でも、融資をする金融機関も出てきまして、大丈夫かなと正直思います。（バブル時、スチュワーデスが大分買いまして、その敗戦処理を何件かしたことがありますが、これもいつか来た道？）
- 先日、アメリカに行って来ましたが、西海岸の不動産バブルは、２０００年ぐらいから続いておりまして、日本の比ではなくて、ロスアンジェルスでは、年率２０％以上の値上がりで、場所のいいところでは、ここ数年で、２−３倍は値上がりしています。
- ネガティブに考えますと、１、少子高齢化による人口減、２、国の財政危機による長期金利の上昇のリスク３、利回りの低下（不動産リートの利回りは３?４％まで下がっています。）ロスなどは、現実に移民で人口が増えておりまして、これが日本と違うところです。
- それでも過去のバブルと決定的に違うのが、借金で買う人が少ないことと外資が買っていることです。ファンドは直接金融ですから、値下がりしても家賃が入る間は、持っていれば良い訳で、前のバブルより今の方が足腰が強い。買い方も利巧になっておりまして、ほとんどの買い物件は首都圏に集中していますから、東京がダメにならない限り、大丈夫との見解もあります。
又、不動産リートという出口が、不動産ファンドのリスクフェッジですね。 - 正直言って、私も今後についてはわかりません。ただ言えることは、あまり利回りの低い物件は、金利の上昇に弱かったですね。利回りさえよければ、家賃という現金収入がありますので、比較的安定した投資になります。（これが、株やゴルフ会員権の投資と大分違いますね。）
- ロスで聞いたのですが、キャピタルゲインの投資はリスクがあるので、バリューアップをして、売却する（例えば、古家を改造して売却）という方法はリスクが少ない。これからは、これも今後のヒントでしょうね。不動産も知恵の時代？
ほんごうでした
[2005.09.06]
